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Les diagnostics immobiliers

QUAND ?

A l'occasion de la vente ou de la location d'un bien immobilier.

POURQUOI ?

Parce que c'est une obligation légale et réglementaire (art. L.271-4 à L.271-6 du code de la construction et de l'habitation ; décret n° 2016-1105 du 11 août 2016).

Parce que les diagnostics immobiliers ont pour objectif de protéger et de mieux informer un futur propriétaire ou locataire sur les éléments de l’immeuble susceptibles de présenter des risques pour la santé ou pour la sécurité des personnes.

PAR QUI ?

Par des professionnels présentant des garanties de compétences et disposant d’une organisation et de moyens appropriés :

• certificats de compétences émis par un organisme de certification,
• assurance de responsabilité professionnelle.

QUELS DIAGNOSTICS ?

L’ensemble des diagnostics sont regroupés au sein d’un dossier de diagnostic technique (DDT), annexé au bail pour une location ou à la promesse de vente lors de la cession d’un bien.

Diagnostic de Performance Energétique (DPE) :

• pour la vente et pour la location d'habitations, de parties privatives d’immeubles collectifs et de petit tertiaire,
• durée de validité : 10 ans.

Repérage Amiante : 

• pour les immeubles construits avant le 01/07/1997,
• durée de validité : 3 ans si présence d’amiante / illimitée en l'absence d'amiante,
• En location, un diagnostic amiante des parties privatives (DAPP) doit être constitué.

Diagnostic de l’installation électrique :

• pour les immeubles dont l’installation a été réalisée depuis plus de 15 ans,
• validité : vente : 3 ans | location : 6 ans.

Diagnostic de l’installation gaz :

• pour les immeubles dont l’installation a été réalisée depuis plus de 15 ans,
• validité : vente : 3 ans | location : 6 ans

Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) : 

• pour les immeubles construits avant le 01/01/1949,
• validité : vente : 1 an | location : 6 ans si présence de plomb / validité illimitée en l'absence de plomb.

EN SAVOIR PLUS ?

Ministère de la transition écologique : Diagnostics techniques immobiliers

https://www.ecologie.gouv.fr/diagnostics-techniques-immobiliers

Ministère de l'économie, des finances et de la relance : Le diagnostic immobilier : comment ça marche ? 

https://www.economie.gouv.fr/particuliers/diagnostic-immobilier-technique-ddt-comment-ca-marche

 Amiante

L’amiante a été largement utilisé dans le secteur du bâtiment. L’inhalation de ses fibres peut provoquer des maladies très graves, dont certaines sont des cancers. Les repérages de ce matériau répondent donc à un problème de santé publique.

L’état doit mentionner la présence ou, le cas échéant, l’absence de matériaux ou produits de le construction contenant de l’amiante.

DPE

Le DPE renseigne sur la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment, en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en terme d’émission de gaz à effet de serre, que l’on peut visualiser sur l’étiquette énergie et l’étiquette climat.

Le DPE décrit les équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation, ainsi que les conditions de leur utilisation.

Suivant les cas, il indique soit la quantité d'énergie effectivement consommée (sur la base des factures), soit la consommation d’énergie estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou du logement (avec une méthode de calcul).

Electricité

L’état relatif à l’installation intérieure d’électricité répond  à un objectif de sécurité des personnes occupants les bâtiments.

Il porte sur l’adéquation des équipements fixes aux caractéristiques du réseau et sur les conditions de leur installation au regard des exigences de sécurité.

Gaz

L’état relatif à l’installation intérieure de gaz naturel répond à un objectif de sécurité des personnes occupants les bâtiments.

Il permet d’évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes. Il contribue à la bonne information de l’acquéreur.

Il décrit l’état des appareils fixes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, les tuyauteries fixes d’alimentation en gaz, leurs accessoires et l’aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz.

DUVAL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS vous accompagne dans la réalisation des diagnostics suivants garantis par une assurance professionnelle :

GAN assurances n°121.696.369GA

Etat des risques et pollution

Un état des risques et pollutions est nécessaire si le bien est situé dans l'un des secteurs concernés (https://www.georisques.gouv.fr).

En cas de vente

Le futur acheteur doit être informé par le vendeur des risques et pollutions auxquels le logement est exposé (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon, etc.).

Pour ce faire, un diagnostic état des risques et pollutions doit être joint à la promesse de vente ou à l'acte de vente.

En cas de location

Le futur locataire doit être informé par le propriétaire (bailleur) des risques et pollutions précités auxquels le logement est exposé.

Pour ce faire, un diagnostic état des risques et pollutions doit être joint au bail.

Durée de validité :  6 mois.

Mesurage
(loi Carrez / loi Boutin)

La surface du logement est une information essentielle dans le cadre d’une vente ou d’une location et peut se calculer selon 2 méthodes.

La surface « loi Carrez » concerne uniquement les logements situés en copropriété. Par conséquent, si vous possédez une maison individuelle ou un ensemble immobilier dont vous êtes le seul propriétaire, la surface « loi Carrez » ne vous concerne pas. Au contraire, si vous possédez un bien au sein d’une copropriété, vous êtes concerné si la surface est supérieure à 8 m².

Pour calculer la surface loi Carrez, on détermine la superficie des parties privatives en additionnant les surfaces de plancher des locaux clos et couverts après avoir déduit la surface des murs, cloisons, les embrasures de portes et fenêtres ainsi que les escaliers.

La surface habitable « loi Boutin » doit être indiquée pour les logements à usage d’habitation, qu’ils soient en copropriété ou non et lors de la vente d’un bien situé dans une copropriété. Depuis le 1er avril 2017, elle doit obligatoirement figurer dans les annonces de location vide.

Contrairement à la surface « loi Carrez », il n’est pas tenu compte des garages, caves, greniers ou vérandas. Seuls les éventuels combles aménagés sont à prendre en compte dans le calcul de la surface habitable.

Durée de validité : permanente.

Etat des lieux,
décence du logement

Le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent, c'est-à-dire un logement d'une surface minimum, qui ne constitue pas un risque pour la sécurité ou la santé du locataire, dans lequel il n'y a pas d'animaux nuisibles, qui respecte un critère de performance énergétique minimale, qui comporte certains équipements.